敷金とは、民法622条の2第1項より「賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」と定められており、借主（入居者）が貸主（オーナー）に対して「賃料等の支払債務」や「原状回復費用」といった賃貸借契約上の金銭債務を担保するために、借主から貸主に対して預ける金銭のことをいいます。
この敷金の返還請求権は、2020年4月に改正された民法622条の2第1項1号より、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と定められていますので、借主による部屋の明け渡しが完了した後に貸主は借主へ返金する必要があります。
逆に言うと、借主は「部屋の明け渡しが完了しないと敷金を請求できない」ことになりますので、その関係は同時進行的なものではなく、借主から明け渡しをされない限り、貸主は敷金を返金する必要はないということになります。
